终于，上海也脱光了！

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　　刚刚，终于上海发布重磅新政：

1、上海全城社保5改3，也脱新城人才购房3改2，终于自贸区临港仍执行1年社保。上海 2、也脱全面支持企业购房，终于不限套数 3、上海取消单身人士购房限制，也脱取消夫妻离异限购 4、终于首套利率下限3.5%，上海首套住房最低20%，也脱二套利率下限3.9%，终于外围区域3.7%，上海首付最低35%。也脱 5、公积金贷款额度从80W，提到160W。 6、困难型刚需买房补贴，2-3万元。

　　不得不说，虽然上海并未跟进15%首付，也没有降低存量房贷利率和交易费用，但社保5改3，首付最低降到了20%，作为我国最大的城市，此次新政也算诚意满满。

　　第一个问题：这次政策的背景？

　　在大家的印象里，其实上海的楼市成交一直不错的，整个5月份，上海的新房成交，比北京、深圳、广州加起来还要多，几乎是北京的4倍！二手房成交也远远超过北京。

　　▲北上广深杭新房和二手房网签数据，上海住宅一二手成交量都非常的大。

　　那为什么销售火爆，上海还会出台如此大力度的新政呢？

　　其实在这一片繁荣之下，上海楼市有很多问题：

　　（1）上海新房成交火爆，其中很大一部分原因就是因为核心区供应量加快。

　　根据公开数据来看，2024年一季度上海楼市核心区住宅的成交量和供应量，相比过去翻了几倍！

　　
▲上海4月商品住宅成交TOP10， 可见2024年上海楼市核心区住宅就是放量模式。

　　（2）上海的这些核心区豪宅盘热销，不单单只是因为这些楼盘位置稀缺，属于核心优质房产，它更是因为以下两点原因：

　　一是严重的价格倒挂，有足够的套利空间，比如三月底上海销售近200亿的中海顺昌玖里，平均每套房的套利空间在1000万左右；

　　二是片区内长期没有高端楼盘入场，积累了大量的改善需求。

　　而这种情况其实也说明了， 上海楼市虽然火爆，但他跟普通上海买房人并没有多大关系，甚至跟上海楼市本身的行情也没有太大关系。

　　
▲事实上，在大周期的影响下，上海的土拍热度也在逐渐降低。（图片来源：上海新房火箭哥）

　　以前的上海楼市，还能通过豪宅日光盘来拉动需求，拉动信心，普通人也会跟紧脚步，赶紧下场。而如今，大家 市场观望情绪其实已经非常浓厚，少数楼盘的热销，并没有改变整体的趋势。

　　也正是有鉴于此， 上海拿出诚意，五年社保改三年，首付也降低到了两成，可谓一次性全脱光了！

　　第二个问题：为什么不一次性捅到底，给大家心心念念的15%首付呢？

　　（1）上海之前首付最低是30%，如果是15%，对上海来说跨度太大。上海平均一套800万的房子，首付30%即240万、15%即120万。两者差距很大，所对应的支付能力差异其实也很大。

　　而对于房价均价两万以下的二线城市来说，如武汉、长沙、昆明，首付30%和首付15%其实相差不大， 所以，15%新政出台后，武汉、长沙、郑州等城市立马响应，而深圳北京等一线城市，以及成都、杭州等高房价城市则是按兵不动。

　　（2）一线城市的经营贷似乎又开始活络起来了。

　　▲最近天天刷到针对北京买房人的经营贷广告，在以前，哪家经营贷敢这样投广告？

　　而据我摸底得知，目前很多经营贷只针对一线和强二线的房产，二三线房产经营贷是不敢碰的。

　　不得不说，在上海、北京这样的城市，如果真想买房，相比弱二线城市，贷款和首付问题有多种解决方式，因此并没有必要降首付一次性降到底。

　　第三个问题：这次新政效果预期如何？

　　说实话，深圳社保5改3的经验告诉我们， 改社保的效用并没有想象中那么大。反而是降首付，能够实实在在促进销售。

　　因此，上海降低首付最低到20%，肯定是有用的，上海楼市短期内必然会火爆一阵子。

　　同时，上海放开企业买房，你要知道， 上海是全国的工业和制造业中心，企业需要大量的员工用房，所以这一条措施，对于上海楼市的刺激也很大。

　　至于其他降利率、提高贷款额度和给购房补贴，个人认为属于边角料政策。

　　整体来看，上海这次脱光后，极有可能给北京形成示范效应。

　　本文作者：阿庆